Dans le domaine de l’investissement immobilier, l’achat d’un immeuble de rapport est souvent considéré comme une des valeurs sûres. Si ce type de placement est effectivement très lucratif, il ne faut pas oublier qu’il existe aussi quelques inconvénients. Quoi qu’il en soit, l’un des paramètres les plus importants à considérer est le bon moment pour investir. Zoom sur ce sujet dans cet article.
Est-ce le bon moment pour investir dans un immeuble de rapport ?
En 2023, le marché immobilier reste attractif malgré un contexte plutôt contradictoire où l’inflation côtoie une volatilité boursière élevée. En effet, les investisseurs peuvent compter sur l’augmentation des loyers, rendant l’investissement locatif attractif. Si vous vous demandez si c’est le bon moment, vous pouvez être rassuré par votre investissement dans un immeuble de rapport, car vous pouvez espérer des revenus locatifs stables.
Pour la petite histoire, l’immeuble de rapport est un terme désignant un ensemble immobilier complet détenu en mono-propriété par un investisseur qui a pour but de tirer le maximum de rendement locatif. Ce type de bien avait déjà été appelé ainsi aux XVIIIe et XIXe siècles, période au cours de laquelle la majorité des ménages étaient locataires. Les logements étaient alors détenus par blocs d’immeubles entiers par des propriétaires qui vivaient donc de leurs rentes.
Bien que les choses aient beaucoup évolué depuis, l’intérêt croissant des Français pour les rentes immobilières a fait ressurgir le terme : « immeuble de rapport », désormais connu au-delà des cercles professionnels des marchands de biens. D’ailleurs, il fait aujourd’hui partie des investissements les plus prisés et accessibles au grand public en raison de la baisse des prix dans les centres-villes de province ainsi que de l’allègement des conditions d’accès au crédit.
Quelles sont les conditions idéales pour investir ?
Si vous vous demandez quelles sont les conditions idéales pour investir dans un immeuble de rapport, la première est de savoir saisir les opportunités au bon moment et dans les circonstances les plus favorables. Pour ce faire, assurez-vous avant tout que le marché soit en pleine croissance et que la région soit sujette à une demande locative élevée. Il est conseillé de se tourner vers les zones en développement ou les quartiers prisés par les étudiants et jeunes professionnels dynamiques. Vous devez également vérifier que l’offre de logements soit limitée par rapport à la demande, situation qui contribuera au maintien de la compétitivité des loyers.
Ensuite, prêtez attention aux taux d’intérêt. La rentabilité de vos investissements immobiliers dépend des taux d’emprunt bas qui vont vous permettre de réduire vos coûts de financement. Informez-vous régulièrement sur les changements potentiels dans les taux dans votre pays ou votre région pour pouvoir anticiper.
Il faut aussi investir lorsque les conditions de crédit sont favorables, notamment grâce à des options de remboursement souples qui peuvent vous donner un avantage considérable en tant qu’investisseur immobilier. Votre score de crédit doit être assez bon et être accompagné d’une documentation financière en béton afin d’augmenter vos chances d’obtention de prêt aux meilleures conditions possibles.
Un des critères les plus importants pour investir dans un immeuble de rapport est l’état général de l’économie. Comme pour tout investissement, vous devez au minimum vous assurer que le climat économique soit favorable, avec une croissance stable.
Enfin, soyez attentif aux incitations gouvernementales et aux politiques fiscales liées à l’immobilier. Certaines régions peuvent offrir des avantages fiscaux ou des programmes d’encouragement pour les investisseurs immobiliers, ce qui peut augmenter vos rendements et rendre l’investissement encore plus attrayant.
À quoi faire attention avant d’investir dans un immeuble de rapport ?
Bien que les immeubles de rapport soient très rares, ce n’est pas une raison d’agir avec précipitation et de vous jeter sur la première annonce venue. Avant de vous lancer, il est essentiel de faire une évaluation du potentiel du bien et de calculer sa rentabilité pour vous assurer qu’il s’agit d’un investissement judicieux.
Le potentiel de l’immeuble de rapport
Pour évaluer un immeuble de rapport, il faut avant tout vous informer sur la taille des logements, notamment s’il s’agit de lofts, de studios, d’appartements… Cela vous permettra de déterminer le type de locataires auquel vous pouvez vous attendre et aussi du montant du loyer que vous pourrez demander. Connaître la taille des pièces vous permettra également d’envisager les possibilités de colocation. Vous devez aussi demander si l’immeuble en question est déjà occupé ou si vous aurez à chercher de nouveaux locataires. Ces détails vous permettront de vous aider à savoir si le bien immobilier concorde avec vos projets.
L’emplacement de l’immeuble de rapport
L’emplacement fait partie des critères les plus déterminants pour la rentabilité de votre investissement. Pour savoir si une zone ou une ville a du potentiel, analysez en premier lieu son niveau de tension locative : assurez-vous qu’il soit facile de louer. Il faut aussi prendre en compte la typologie du quartier, le niveau de sécurité, la proximité avec les transports en commun, ainsi que les projets immobiliers prévus dans la zone.
Calcul de la rentabilité locative de l’immeuble de rapport
La rentabilité locative d’un immeuble est le rapport entre les loyers annuels collectés et le prix d’achat du bien ainsi que vos charges. Ainsi, pour effectuer ce calcul, vous devez prendre en compte le prix d’achat du bien, le montant de la taxe foncière, le montant des charges annuelles, les frais de gestion, le montant des loyers de chaque lot ainsi que les frais de crédit et d’assurance prêt immobilier.
Il faut savoir que l’Agence Nationale d’Information sur le Logement (ANIL) met à disposition un simulateur de rentabilité pour les investisseurs qui désirent estimer le rendement de leur futur achat. Vous pouvez également simuler la rentabilité de l’immeuble de rapport en utilisant la formule suivante : Rentabilité brute = (prix des loyers annuels/prix d’achat de l’immeuble) x 100.
Est-ce un investissement risqué ?
Vous vous demandez certainement si investir dans un immeuble de rapport est risqué. Comme pour tout investissement, il existe des risques à considérer, mais il est important de noter que l’immobilier peut également offrir une excellente opportunité de croissance de patrimoine à long terme. Pour évaluer le niveau de risque associé à cet investissement, voici quelques points clés à prendre en compte :
Tout d’abord, le marché immobilier est sujet à des fluctuations. Les valeurs des propriétés peuvent augmenter ou diminuer en fonction de divers facteurs économiques, démographiques et sociaux. Un marché en déclin peut entraîner une baisse de la valeur de votre propriété et avoir un impact sur vos rendements locatifs. Cependant, en tenant compte des conditions idéales pour investir, vous pouvez réduire ces risques en choisissant un marché stable avec un potentiel de croissance à long terme.
Deuxièmement, la vacance locative est un facteur à surveiller. Si votre propriété reste inoccupée pendant de longues périodes, cela peut affecter vos revenus et votre capacité à rembourser vos prêts. Pour minimiser ce risque, effectuez une recherche approfondie sur la demande locative dans la région ciblée et proposez des loyers compétitifs pour attirer rapidement des locataires qualifiés.
Enfin, l’effet de levier peut amplifier à la fois les gains et les pertes. Si vous avez emprunté pour financer votre investissement, les fluctuations du marché peuvent avoir un impact plus important sur votre capital investi. Veillez à ne pas vous surendetter et à conserver une marge de manœuvre financière pour faire face à d’éventuelles difficultés.